「実家を残すべきか、売却すべきか」の次に考えたい～自宅相続と“家族信託”という選択肢～ - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中　です。

前回の記事では、「実家を残すべきか、売却すべきか」をテーマに、

• 小規模宅地等の特例
• 空き家特例
• 生前売却
• 取得費5%ルール

など、「実家」と「相続税」の関係について整理しました。

ただ、実際の相続相談では、相続より前に起こる問題があります。

それが、「認知症による財産凍結」です。

例えば、

• 実家を売却したい
• 施設費を捻出したい
• 修繕したい
• 建替えしたい
• アパート経営を継続したい

と思っても、本人の判断能力が低下すると、不動産が動かせなくなるケースがあります。

そこで近年、注目されているのが、「家族信託」です。

今回は、「自宅」と「家族信託」をテーマに、

• そもそも家族信託とは何か
• どんな場面で使うのか
• 実家と相性が良い理由
• メリット・デメリット
• 成年後見との違い
• 実務上の注意点

まで含めて整理したいと思います。

そもそも家族信託とは何か

家族信託を簡単に言うと、「信頼できる家族へ財産管理を託す仕組み」です。

例えば、高齢の親が、

• 将来認知症になるかもしれない
• でも実家や預金の管理を止めたくない

という場合、元気なうちに、信頼できる子へ財産管理を任せる設計を行います。

家族信託の基本登場人物

• 委託者（財産を託す人）　例：親
• 受託者（財産を管理する人）　例：長男・長女
• 受益者（利益を受ける人）　例：親自身

典型例

• 父（委託者兼受益者）
• 長男（受託者）
• 実家・預金を信託
• 長男が管理
• 父の生活費・施設費へ利用

つまり、「親のために、子が財産管理をする」制度です。

なぜ“実家”と家族信託は相性が良いのか

実家相続で本当に怖いのは、認知症後、不動産が動かなくなること、だからです。

典型例

• 高齢の父が一人暮らし
• 認知症進行
• 施設入所検討
• 実家を売却して施設費へ充当したい
• しかし本人が契約できない
• 売却が止まる

これは実務では珍しくありません。

不動産は、

• 売却
• 建替え
• 大規模修繕
• 賃貸契約

など、法律行為が多く、本人の判断能力が非常に重要になります。

家族信託の実務的メリット

家族信託を利用すると、親が元気なうちに、「管理権限」を子へ移しておくことができます。

そのため、親が認知症になった後でも、受託者である子が、

• 売却
• 修繕
• 管理
• 固定資産税支払
• 施設費捻出

などを継続しやすくなります。

家族信託は「相続対策」なのか？

かなり誤解されやすい部分ですが、実は家族信託は、「節税制度」ではありません。

家族信託の本質は、「認知症対策」「財産凍結対策」です。家族信託をしても、「実質的に誰の財産か」で相続税は考えられます。つまり、家族信託の最大の役割は、「財産を止めない」ことにあります。

どんな時に家族信託を使うべきか

① 高齢親の認知症対策

最も典型的なケースです。

例えば、

• 将来施設入所可能性
• 実家売却可能性
• 預金管理不安

などがある場合です。

実務で起こる問題

• 認知症発症
• 実家売却できない
• 施設費不足

元気なうちに、子へ管理権限を移すことで、認知症後も、売却・修繕・管理を継続しやすくなります。

② 地主・収益不動産オーナー

家族信託は、地主系資産とも相性が強いです。

収益不動産は、単に所有するだけでなく、

• 修繕
• 家賃管理
• 契約更新
• 借入対応
• 建替え

など、継続的管理が必要だからです。

実務で多い問題

• 高齢オーナー認知症
• 銀行折衝止まる
• 修繕できない
• 不動産価値低下

家族信託の活用

例えば、

• 父を委託者兼受益者
• 長男を受託者
• として、アパートを信託する。
• 長男が管理継続

父認知症後も、修繕・建替え・売却などを進めやすくなります。

③障害のある子の生活支援

いわゆる、「親亡き後問題」への備えになります。

例えば、親死亡後、障害のある子へ一括で財産を渡すと、

• 詐欺被害
• 浪費
• 管理困難

などのリスクがあります。

信託を利用すると、信頼できる兄弟などを受託者とし、毎月一定額を生活費として支給する、などの設計が可能になります。

④二次相続まで見据える

家族信託は、一定範囲で、「その次の承継」まで設計できる特徴があります。

例えば、

• 父死亡
• 母が受益継続
• 母死亡後は長男へ

受託者は誰にするべきか　

家族信託では、「誰を受託者にするか」が非常に重要です。受託者は、単なる名義人ではなく、「実際に財産管理を行う人」だからです。

受託者に求められる能力

• 管理能力（固定資産税管理、修繕判断、賃貸管理、売却判断など）
• 家族調整能力（例えば、長男を受託者、他兄弟への説明など）
• 将来性（例えば、高齢配偶者を受託者、数年後に管理困難になる可能性など）

兄弟が複数いる場合

特に「実家」は感情が入りやすく、慎重に扱う必要があります。実務上重要なのは透明性（定期報告、家族共有、収支開示など）です。

また、共有受託者（例えば、長男＋長女）にした場合、メリット（暴走防止、透明性など）とデメリット（意思決定遅延、売却停止、関係悪化時リスクなど）が考えられます。

どの不動産を信託に入れるべきか

家族信託は、「全部の不動産を入れる」必要はありません。実務では、「止まると困る財産」を優先します。

信託と相性が良い不動産

• 将来売却可能性が高い実家（例えば、空き家予定、施設入所時に売却予定など）
• 収益不動産（アパート、駐車場、賃貸併用住宅など）
• 地主系資産（認知症後に止まる影響が大きいなど）

一方で、慎重にすべきケース

• 売却予定のない自宅（例えば、配偶者が住み続けるなど）
• 小規模・低額不動産（コスト倒れ可能性）
• 家族関係が悪いケース（信託は、「家族で運営する制度」なので、関係悪化時は逆に揉めやすい）

成年後見・任意後見・家族信託の違い　

実務では、

• 成年後見
• 任意後見
• 家族信託

が比較されます。ただ、どれが正解か、ではなく、何を解決したいか、で考えることが重要です。

成年後見

本人保護重視

• 家庭裁判所関与
• 身上監護可能
• 財産保全型

強み

• 本人保護
• 悪質契約取消
• 法的監督

注意点

• 柔軟性低い
• 不動産売却進みにくい
• 継続報告必要

任意後見

将来への備え

• 元気なうちに、将来支援者を決める制度

強み

• 自分で後見人選べる
• 将来安心感

注意点

• 家裁関与あり
• 発動条件あり

家族信託

財産管理継続重視

• 不動産と相性良い
• 柔軟性高い
• 認知症後も動かしやすい

注意点

• 身上監護できない
• 家族間トラブル可能性
• 節税制度ではない

実務では「併用」が可能です。例えば、家族信託→ 財産管理、任意後見→ 生活支援　という形です。

家族信託の最大の盲点　～信頼できる受託者がいない～

家族信託は非常に便利な制度ですが、実務で意外と大きいのが、「そもそも、誰に任せるのか」という問題です。家族信託は、“信頼できる受託者がいて初めて成立しやすい制度”だからです。

例えば

• 子どもがいない
• 兄弟仲が悪い
• 相続人が遠方
• 管理能力が不安
• 高齢配偶者しかいない
• そもそも頼れる親族がいない

などです。

家族信託は、制度上は親族以外も受託者になれます。ただ実務では、長期間、継続的に財産管理を行い、家族調整も必要になるため、「誰でも良い」わけではありません。

特に問題になるのが不動産

例えば、受託者には、

• 固定資産税管理
• 修繕判断
• 売却判断
• 賃貸管理
• 相続人説明

など、かなり実務的負担があります。つまり、“名前だけ貸す”では回りません。

実務で多い悩み

• 長男はいるが関係悪化
• 子どもが遠方
• 子どもがお金にルーズ
• 兄弟間で不公平感
• 受託者候補が高齢
• 不動産管理能力がない

などです。「制度より先に、人の問題」が出ることも珍しくありません。

では、受託者がいない場合は？

この場合、

• 任意後見
• 成年後見
• 遺言
• 民事信託以外の信託商品

など、別制度を組み合わせて考えることになります。

生命保険信託という考え方

生命保険金を、単純に一括受取するのではなく、「管理・給付設計」を行う仕組みです。

例えば

• 親死亡
• 保険金2,000万円
• 信託銀行等が管理
• 障害のある子へ毎月給付

などです。

家族信託との違い

家族信託　→　 家族が管理主体

生命保険信託　→　 信託銀行等が管理主体

つまり、家族に受託者がいない場合でも、専門機関を活用できる可能性があります。

ただし、生命保険信託は、一般的な家族信託ほど自由度が高いわけではありません。また、手数料もかかり、金融機関ごと、商品ごとに違いもあります。

実務的には、家族信託ができないから生命保険信託という単純な話ではなく、

• 誰が管理するのか
• 何を守りたいのか
• 不動産なのか
• 金銭なのか
• 障害のある子支援なのか
• 認知症対策なのか

によって、制度を組み合わせて考える必要があります。

最後に（私的意見）

家族信託は、非常に便利な制度です。

ただし、家族信託をすれば安心というほど単純ではありません。

実際には、

• 誰を受託者にするのか
• 家族が納得するのか
• 管理能力があるのか
• 将来売却するのか
• 不動産を残したいのか

など、家族ごとの事情が大きく関係します。

また、家族信託は「節税」ではなく、将来、財産を止めないための仕組みとして考える方が、本来の使い方に近いように思います。

制度を使うこと自体が目的ではなく、

• 親の生活
• 家族の安心
• 将来の管理
• 不動産の出口

まで含めて考えることが大切なのではないでしょうか。

※本記事は一般的な制度整理・私見を含む内容であり、個別事情によって結論は異なります。実際の契約・相続・税務判断については、弁護士・司法書士・税理士等の専門家へご相談ください。