不動産の積算評価方法をざっくり学ぼう - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中です。

投資用物件の選定方法は、相場的価値の積算方法、収益還元価格、取引事例比較法による価格 の3つの方法があるってご存じでしょうか。

例えば、相場的価値の積算方法が収益還元価格より下回っている場合、家賃が高い可能性があります。一方、上回っている場合は、金融機関からの借入がしやすいと言えます。また、収益還元価格が、取引事例比較法による価格よりも高い場合、区分所有マンションへの投資の方が有利と考えられ、逆に低い場合は一棟ものの投資が有利と言えます。

収益還元価格を出すときは、基本的にキャップレート（還元利回り）を使用しますが、キャップレートは、そのときの金融機関の融資の姿勢や方針によって変わることもあります。そのため、同一のキャップレートのエリアであっても購入する物件ごとにキャップレートが異なることもあると言えます。

「積算評価計算方法」は、主に金融機関などが不動産の担保評価を行う際に使う手法です。

不動産の担保力とは、不動産担保ローンなどで、返済不能になった場合に担保不動産を売却して回収できる可能性を指します。不動産評価額に担保掛目を掛けた値（担保評価額）と、すでに抵当権が設定されている場合の残余（担保余力）等で評価されます。

担保力評価の主な要素とは？

• 担保評価額 : 不動産の市場価格に担保掛目を乗じて算出される金額です。不動産担保ローンで借りられる金額の上限を決定する重要な要素です。
• 担保掛目 : 金融機関が不動産評価額に適用する担保評価額を算出するための割合で、一般的に70～80%程度ですが、金融機関や不動産の種類によって異なります。
• 担保余力 : 担保不動産の評価額から、すでに設定されている抵当額を差し引いた金額のことです。

積算評価とは？

不動産を構成する「土地」と「建物」の価値を別々に算出し、それを合算して不動産全体の評価額を出します。

土地の積算評価

【計算式】　土地の評価額 = 路線価 × 土地面積（㎡）

• 路線価：国税庁が公表するもので、相続税や贈与税の計算などに使われる基準。金融機関も担保評価で参考にします。
• 補正が必要な場合： 例えば、奥行きが極端に短い／長い、間口が狭い、不整形地、私道負担 など

※地域によっては「固定資産税評価額 × 1.1〜1.4倍」などの簡易評価も使われます。

建物の積算評価

【計算式】　建物評価額 = 再調達価格 × 残存年数 / 耐用年数

• 再調達価格：現在その建物を同等に建てた場合に必要な建築費（ざっくり「15〜20万円／㎡」が多い）
• 耐用年数：建物構造によって決まります（例：木造22年、RC47年など）
• 残存年数：法定耐用年数 − 経過年数（ただし最低2年残す等の金融機関ルールあり）

積算評価の合計

担保評価額（積算）＝ 土地評価額 ＋ 建物評価額

これをもとに、金融機関は「貸出可能額」や「LTV（Loan To Value：融資割合）」を判断します。

例をもとに計算してみよう

例：築20年の木造アパート、土地100㎡、建物150㎡の場合

• 路線価：30万円／㎡
• 建物再調達価格：15万円／㎡
• 木造（耐用年数22年）

土地評価：　30万円 × 100㎡ = 3,000万円

建物評価：　15万円 × 150㎡ × （22−20）/ 22 ≒ 204.5万円

積算評価合計：　3,000万円 + 約205万円 = 約3,205万円

必要があれば、この数値をもとに収益評価と比較して、金融機関がどちらか低い方で担保評価することも多いそうです。（いわゆる「厳しめ査定」になります）

積算評価の意義と使われ方

• 銀行・信金・信組など、特に地場金融機関で重視される
• 特に「収益性が見えにくい物件（住宅、古アパート、空室多め）」で重要視
• 基本は「資産価値＝換金価値」の保守的評価（担保として処分できる価値）

土地の評価：評価方法いろいろ

路線価 × 面積　・・・一般的な積算評価。国税庁公表の価格で標準的　（相続税評価、保守的な担保評価）

固定資産税評価 ×倍率・・・地方で路線価がない場所で使う。倍率地域。（地方都市、郊外の担保評価など）

公示地価・実勢価格・・・実際の売買相場に近い価格。積算評価では使われにくい。（実勢価格の参考に、補完情報として使う）

建物の評価：築年数との戦い

【再調達価格】の目安

【耐用年数（法定）】

建物評価は「残存年数」がとても重要です。築年数が経ってると評価は一気に下がります。
金融機関によっては「最低でも2年は残存年数を確保」などのルールあるところも。

積算評価の限界と注意点

都市部 or 郊外、地価が高い or 低い、建物構造が RC造 or 木造、投資型 or 相続 等、さまざまな条件により評価のされ方が違ってきます。