相続税の土地評価は3ステップで！ ～宅地・畑・雑種地の評価単位を整理～ - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中です。

土地の評価と聞くと、「1筆の宅地＝1単位」と思われがちですが、相続税は実際にはもっと複雑です。

たとえば、同じ所有者が隣接する宅地と畑を持っていた場合、評価方法によって相続税額に大きな差が出ることがあります。

今回は、土地評価の基本ルールを3ステップで整理します。

土地評価は3ステップで考える

1. 地目ごとに評価
2. 利用単位（権利単位）ごとに評価
3. 取得単位ごとに評価

第1ステップ　: 地目ごとに評価

地目とは？

土地の主な利用目的による区分で、登記事項に基づきます。
代表的な地目：宅地・田・畑・山林・原野・牧場・池沼・鉱泉地・雑種地

基本原則

• 地目が異なる土地は原則別々に評価
• 現況と登記が異なる場合は、現況で判断

例外：一体評価が認められるケース

• 実際に一体で利用されている場合・・・自宅＋駐車場、マンション＋入居者専用駐車場など

• 一体で使っていなくても合理的と認められる場合（宅地は原則除く）・・・農地・山林・雑種地などが隣接し、形状や位置から一体評価が合理的とされる場合

ポイント

• 宅地を含む場合は、評価額の歪みを避けるため、原則「実際に一体利用されている場合のみ一体評価」となる

宅地比準方式について

• 農地や山林などを宅地換算して評価する方法
• 「宅地だったらいくらになるか」を基準に算定し、造成費・転用費・期間・法的制約を考慮して補正
• 宅地化が見込まれるほど評価額は高くなる

例：宅地の奥にある雑種地を庭や駐車場として利用している場合、一体評価が合理的と判断され、宅地比準方式でまとめて評価可能

生産緑地・現況評価のポイント

• 生産緑地は都市計画法・生産緑地法で守られた農地
• 固定資産税や相続税の優遇あり
• 相続税評価は原則「課税時期の現況」
• 「宅地にできる可能性」は原則反映しない

第2ステップ ：利用単位（権利単位）ごとの評価

• 同じ地目でも、権利者が異なる場合は別評価　　　
• 例：自宅用地（妻）と貸宅地（第三者）

• 同じ所有者が自由に利用している場合はまとめて評価　　　　　　　　　　　　　　　　　
• 例：自宅用地と自営業店舗用地

• 無償貸借（親族間の使用貸借など）は一体評価

第3ステップ ：取得単位ごとの評価

• 地目・権利単位が同じでも、取得者が異なる場合は別評価　　　　　　　　　　　　　　　　
• 例：宅地Aを妻が相続、宅地Bを長男が相続 → それぞれ別評価

まとめ

相続税の土地評価は、法律・実務・市場性を総合的に判断する必要があります。

• 地目→権利→取得者の順で整理
• 宅地を含む場合は合理的一体評価は原則NG
• 宅地比準方式で、農地・雑種地の価値も考慮

知っているか知らないかで評価額に数百万～数千万円の差が出ることもあります。まずは3ステップを意識して、自分の土地を整理してみましょう。