相続税評価が高い土地 × 用途に困る土地に「コンテナ建築」が一つの選択肢に！？ - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中 です。

最近、コンテナ建築について調べていて、「なるほど…これは一部の地主さんには有効かも・・・」
と感じたことがありました。

弊社はコンテナ専門ではありませんが、“何も建てられない土地を、どう相続対策に使うか”
という悩みに対して、コンテナ建築は一つの“逃げ場”になると感じています。

今日は、現場で役立つ基本的な考え方として整理してみました。

コンテナ建築が“相続税対策”として効く土地とは？

結論から言うと、相続税評価が高いのに、使い道が見つからない土地です。こういった土地に、コンテナ建築は意外とハマると言えそうです。

例えば、

• アパートだと採算が合わない立地
• 道路が狭く、建築しづらい土地
• 変形地・奥まった土地で活用しにくい
• 周辺に住居ニーズが薄い
• 更地のままだと相続税だけ重い
• 「建てたいものがない」という地主さんの悩み

こうした土地は「放置しても困る、でも建てるものがない」という状態になりがちです。

そのギャップを埋めるのがコンテナ建築です。つまり、小さな投資で土地を“貸家建付地”に切り替えられる点がポイントになります。

貸家建付地で“相続税評価の圧縮”が可能に

コンテナと言うと「ただ置くだけ」のイメージがありますが、基礎に固定し、建築確認を取るタイプのコンテナであれば、固定資産税上の建物（家屋）として認められます。

そうすると土地は自動的に、貸家建付地評価 → 相続税評価が15〜20％圧縮となります。

しかも、

• 居住用でなくてもOK
• 他人に貸す建物なら対象

つまり、

• トランクルーム
• 事務所
• 物販店舗
• 作業所

などでも貸家建付地になります。

「建物を建てて人に貸している」これだけで評価が変わるのは、相続対策として非常に使いやすい部分です。

少額投資で“効率よく評価を下げられる”

アパート建築のように数千万円〜数億円規模の投資をする必要はありません。

コンテナ建築は、

• 建築費が安い
• 必要な建物評価は確保できる
• 初期投資が少ない

そのため、土地評価を下げる効果が大きく、建物の負担が小さいのです。

「とにかく相続税を下げたい。でも大きな投資はしたくない。」と考える地主さんにとって、選択肢が一つ増えることになります。

ただし、コンテナは“キャピタルゲイン狙い”には向かない

ここが誤解しやすいポイントです。コンテナは節税・インカムに向いていますが、値上がり益（売却益）を狙う投資家向けには有効ではありません。

理由は主に４つです。

① 中古で値上がりしにくい構造

• 建築コストが安い
• 工期が速い
• 仕様が画一的
• 銀行評価が伸びづらい
• 買い手が少ない（二次流通が弱い）
• 郊外立地が多く用途が限定的

この条件では、中古で値段が上がる“ストーリー”を難しいと言えます。

② トランクルーム賃料は上がりにくい

賃料は

• 周辺人口
• 駅距離
• 車アクセス
• 競合状況

に依存し、上昇余地が極めて小さい業態です。

賃料（NOI）が伸びなければ、収益還元価値も伸びません。つまり、価格が上がる仕組みが薄いと言えます。

③ 土地値自体が伸びにくい

多くのコンテナ・トランクルームは、

• 郊外
• 準工業・工業地域
• 変形地
• 住宅転用しにくい土地

つまり、地価上昇の恩恵がほぼ来ない立地で有効な手段です。

④ 減価償却を使った“節税商品”的色が強い

• 建物割合を上げて償却を取りやすい
• 所得税対策として富裕層に人気

これはメリットですが、裏返せば、

• 建物価値の下落が速い
• 償却後は価値が薄い
• 売却益は出にくい

つまり、長期で持つとただの箱に近づいていくという特性があります。

まとめ：コンテナは“投資”ではなく“相続の逃げ場”

コンテナ建築 = 節税＋インカム特化の相続対策ツールとして考えれば有効な手段の一つと言えます。

投資商品というより、“困った土地の逃げ場”として理解しておくと、実務での提案の幅が広がると感じました。