こんにちは、田中 です。
近年、「所有者不明土地問題」を背景に、相続や不動産に関する法律が相次いで改正されています。
内容は多岐にわたり、一見すると難解ですが、実は、すべて共通した方向性を持っていると言えます。
それは、
という考え方です。本記事では、令和5年〜令和8年にかけて施行・施行予定の重要な制度を実務でどう関係してくるのかという視点で整理します。
相続登記の申請義務化（令和6年4月1日施行）
■ 何が義務になったのか
相続によって不動産を取得した場合、相続を知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されました。正当な理由なく申請しなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。
■ なぜ義務化されたのか
相続登記がされないまま何代も放置された結果、
といった問題が全国で深刻化したためです。
相続人申告登記という「救済制度」とは
■ 相続登記が間に合わないケース
実務では、
といった理由で、3年以内の相続登記が難しいケースは少なくありません。
■ 新設された制度 「相続人申告登記」
これは、「自分はこの不動産の相続人です」という申出を、期限内に法務局へ行うことで、相続登記の申請義務を果たした扱いにしてもらえる制度です。
■ 主な特徴
■ 注意点
とりあえず放置状態を回避する制度と理解すると分かりやすいです。
法定相続情報証明制度
■ どんな制度？
相続人が、
を法務局に提出すると、登記官の認証付き一覧図を無料で交付してもらえる制度です。
■ 何が便利？
この一覧図は、
など、ほぼすべての相続手続に共通で使用可能です。
令和6年4月から、法定相続情報一覧図には 「法定相続情報番号」 が付され、この番号を提供すれば、
の添付を 省略 できるようになりました。相続実務の負担軽減に大きく寄与します。
所有不動産記録証明制度（令和8年2月2日施行）
「親がどこに不動産を持っていたのか分からない」という悩みは、実務では非常によくあります。これに対応するため、登記官が、特定の被相続人名義の不動産を一覧で証明する制度が新設されます。
相続の初動調査が、格段にしやすくなることが期待されています。
住所等変更登記の申請義務化（令和8年4月1日施行）
■ 何が義務になる？
登記簿上の所有者は、
に変更があった場合、2年以内に変更登記を申請する必要があります。正当な理由なく違反すると、5万円以下の過料の可能性があります。
これは、所有者不明土地の多くが、「住所変更がされていない」ことに起因しているためです。
■ 職権変更登記の仕組み
一定の条件を満たせば、
と連携し、登記官が職権で変更登記を行う制度も整備されます。
不動産管理に特化した新制度（令和5年4月施行）
■ 所有者不明土地・建物の管理制度
調査を尽くしても所有者が分からない不動産について、利害関係人が裁判所に申立てることで、管理人（弁護士等）を選任できます。
管理人は、裁判所の許可を得て、修繕・賃貸・売却まで行うことが可能です。
■ 管理不全不動産への対応
所有者は分かっているが管理が不十分な場合も、同様に管理人を選任する制度が設けられています。
共有制度の見直し
■ 何が変わった？
「共有者が1人不明で何もできない」状態が改善されました。
遺産分割の新ルール（10年ルール）
相続開始から 10年を経過 すると、原則として、
で画一的に分割され、特別受益や寄与分が考慮されにくくなります。早期の遺産分割が強く求められる仕組みです。
相隣関係（境界・越境）の見直し
空き家・相続土地の実務では、非常に重要な改正です。
まとめ
相続・不動産に関わる場面では、「とりあえず放置」は、もはや通用しない時代に入っています。
制度を正しく知り、状況に応じて適切な手続きを選択することが、これからの相続・不動産対策においてますます重要になります。
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