「なぜ法人化する人と、しない人がいるのか」～不動産オーナーの“次の一手”を考える～ - 【王子エリア周辺の不動産売却】センチュリー21あすみ

こんにちは、田中　です。

相続や不動産の相談で、「法人化した方がいいですか？」という質問を受けることがあります。

一方、法人化していない地主・不動産オーナーも数多くいらっしゃいます。

なぜ法人化を検討する人と、そうでない人がいるのでしょうか。

今回は、「節税」だけではなく、

• 収益
• 承継
• 管理
• 将来設計

という視点から、法人化について整理したいと思います。

なぜ地主・不動産オーナーは収益化を考えるのか

まず、前提として、土地を所有しているだけでは、基本的に現金は増えません。

一方で、保有しているだけでも発生するコストがあります。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 維持費
• 修繕費
• 管理費
• 相続税（相続発生時）

つまり、「資産を持っているだけでコストが発生する」という側面があります。

そのため、土地を活用して収益化を検討する方もいます。

例えば、

• 賃貸住宅
• 駐車場
• テナント
• 事業利用
• 土地活用

などです。家賃収入とは、単なる収益だけではなく、「資産を維持するためのキャッシュフローを作る仕組み」という見方もできます。

そもそも法人化とは何か

簡単に言えば、個人ではなく、会社を利用して資産管理や事業運営を行うことです。

法人化は、会社を作ることだけではなく、「資産管理」「承継」「経営管理」を行うための仕組みづくりとして検討されるケースがあります。

法人化を検討する代表例

① 所得税負担が大きくなってきた

収益不動産が増え、家賃収入が増えると、個人所得税負担が大きくなるケースがあります。ただし、税率だけで判断するのは注意が必要です。

② 承継・相続を見据えている

土地は、「分けにくい」「管理が必要」という特徴がありますので、法人化し、株式という形に整理して承継を考えるケースがあります。

③ 家族で管理体制を作りたい

例えば、長男：管理、次男：経理、配偶者：補助など、役割分担をしたいケースです。

④ 保有不動産が増えてきた

1棟から複数棟になると、管理、会計、契約、修繕、資金管理などが複雑化しやすくなりますので、管理手法として法人化を検討するケースがあります。

法人化のメリット

法人化には、例えば次のようなメリットがあります。

• 所得分散を検討できる場合がある
• 役員報酬など資金移転を考えられる場合がある
• 不動産ではなく株式承継を検討できる場合がある
• 契約、会計、口座管理など整理しやすくなる場合がある

また、近年では、将来の判断能力低下リスクを見据えて、管理方法の一つとして検討されるケースもあります。ただし、法人化だけで全て解決するわけではありません。

法人化のデメリット

一方で、当然ながらデメリットもあります。

• 設立費用がかかる
• 維持費がかかる
• 税理士費用が発生するケースがある
• 申告、会計負担が増える
• 社会保険負担が増える場合がある
• 株価対策が必要になる場合がある
• 一度法人化すると戻すことが簡単ではない

「作る」より、「維持する」部分まで考えることが重要です。

法人化より先に考えたいこと

実は、法人化より先に、家族や関係者で、これから先を整理することが重要かもしれません。

例えば、

• 収益性はあるか
• キャッシュフローはあるか
• 借入状況はどうか
• 修繕予定はあるか
• 誰が管理するのか
• 相続人は希望しているか
• 次世代へ承継できそうか
• 将来住む人はいるか
• 出口はどう考えているか（売却・保有・建替えなど）

ここを整理せず、法人化だけ先行すると、後から困るケースもあります。

法人化しない方が良いケースもある

一般的には、次のような場合、法人化しない選択肢も考えられます。

• 収益規模が小さい
• 近いうちに売却予定
• 管理する人がいない
• 相続人に関心がない
• シンプル管理を重視したい

法人化しないこと自体が悪いわけではありません。

法人化は「節税だけ」で判断しにくい

法人化は、税制改正・相続・家族関係・市場環境・金利・収益性など、様々な影響を受けます。

また、同じ不動産でも、家族構成・収益状況・借入状況・承継方針によっても考え方は変わります。

そのため、単純な節税だけで判断できるものではありません。個別事情の確認が重要になります。

最後に（私的意見）

法人化は、ゴールではなく、“選択肢の１つ”。

重要なのは、

• 資産が回るか
• 管理できるか
• 承継できるか
• 家族が納得できるか

だと思います。

「将来どうしたいか」を整理した結果として、法人化という選択肢が見えてくることもあります。まずは、現状整理から始めることが大切かもしれません。

※本記事は一般的な考え方を整理したものであり、個別事情によって結論は異なります。実際の検討にあたっては、税理士・司法書士・弁護士等の専門家へご相談ください。