法人化が適しているのは、こんなケース

2025年06月07日

こんにちは、田中です。

最近、税理士に「法人にした方が節税になる」って言われて興味を持ち始めたり、子供にどう不動産を引き継ぐかを考え始めたり、なんてことはありませんか。

法人化が適しているのは、例えばこんなケース

高額な収益不動産を複数保有している
子供へ分割相続したいが、分けにくい資産が多い
相続税評価を少しでも圧縮したい
法人の利益を活かしてキャッシュを蓄積していきたい
将来、法人ごと第三者に承継したり売却したりする可能性がある

法人化の判断は、実に収益規模と管理コストのバランスで見ます。一般的な目安としては、年間の収入が1,000万円以上または不動産の評価額が1億円以上ある場合は、法人化による節税や管理メリットが見込めるケースが多いと言われます。ただし、資産の収益性が低い場合や、移転コスト（税金・登記費用）が大きすぎる場合は、逆にデメリットになる可能性もあるため個別の試算が必要です。

一般的に、個人の方が賃貸不動産を所有・管理するパターンはこちら

1. 個人事業主（賃貸）

【取得時】　

所得区分：不動産所得の元資産
税金の種類：不動産取得税・登録免許税・印紙税
費用計上の考え方：建物は資産計上し、減価償却費として毎年費用化

【保有時】　

所得区分：不動産所得（総合課税）
税金の種類：所得税・住民税・固定資産税
費用計上の考え方：家賃収入 − 必要経費（減価償却費、修繕費、固定資産税等）＝不動産所得

【売却時】　

所得区分：譲渡所得（分離課税）
税金の種類：譲渡所得税
費用計上の考え方：建物は取得原価−累計の減価償却費＝譲渡所得（課税対象）

2. 法人（賃貸）

【取得時】　

所得区分：法人所得の元資産
税金の種類：不動産取得税・登録免許税・印紙税
費用計上の考え方：建物は資産計上し、減価償却費で毎年費用化

【保有時】　　

所得区分：法人所得（事業収益）
税金の種類：法人税・地方法人税・事業税・固定資産税
費用計上の考え方：家賃収入 − 必要経費（減価償却費・修繕費・固定資産税・管理費等）＝利益（課税所得）

【売却時】　　

所得区分：法人所得（売却益も法人所得に含まれる）
税金の種類：法人税・地方法人税・事業税等
費用計上の考え方：売却価格 − 帳簿価額（簿価）− 譲渡にかかる費用＝売却益（課税対象）

ポイント

自宅用（居住用）：居住用不動産は「生活用品」に該当するため、原則として経費計上は行いません。ただし、将来売却する際には、あたかも減価償却を行っていたかのように取得費が調整され、譲渡益が算出されます。この譲渡益に対して課税されます。
個人事業主（賃貸）：賃貸用不動産から得られる収入は、原則『不動産所得』として課税されます。ただし、5棟10室基準を満たすなど事業的規模の場合は、青色申告特別控除（65万円）など、事業所得に準じた取り扱いが認められます。収入から必要経費（減価償却費など）を差し引いた所得に対して、所得税の累進課税が適用されます。
法人（賃貸）：賃貸収入はすべて法人所得として扱われます。法人会計基準に基づき、適切に費用計上を行い、その課税所得に対して法人税が課されます。

不動産法人化の2パターン：管理型 vs 所有型

不動産法人化を検討する際、まずは「管理型法人」としてスタートするケースが一般的です。この場合、家賃収入のみを法人に付け替え、所有権自体は個人のまま維持します。法人に支払う管理料や役員報酬、法人経費を活用することで、一定の節税効果が見込まれます。

その後、所得・資産規模の拡大や後継者の状況を踏まえて、「所有型法人」への移行を検討します。所有権を法人に移す際は、「売買」「贈与」「現物出資」といった手法の中から、それぞれのメリット・デメリットを比較検討し、慎重に設計する必要があります。

なお、「節税のみを目的とした法人化」は、長期的には逆効果となるリスクもあるため注意が必要です。法人化を検討する際は、「事業承継」「財産分割」「相続税評価」の三点をセットで捉えることが重要です。

1. 【法人化（事業型：法人が不動産を所有）】

法人が不動産を購入・所有し、賃貸収入などを法人で得る方式。いわゆる「所有型」。オーナー法人として運営・管理・賃貸収入等を得る方法。相続税・承継スキームの構築に。ただし、導入の判断には資産内容・将来計画・家族構成がカギ。

メリット

所得分散：法人で役員報酬を支給し、家族へ所得分散できる（節税）。
経費化の幅が広い：車両・携帯・事務所・出張費など、法人経費として計上しやすい。
法人税の方が税率が低い：個人の高額所得者（所得税45%＋住民税10%）よりも法人税（実効税率約30%以下）の方が低くなるケースあり。
相続対策に活用できる：株式を贈与・相続することで、資産の移転がしやすい。

デメリット・注意点

移転時の税負担：個人→法人への不動産移転時に「登録免許税」「不動産取得税」「譲渡所得税」などが発生。
法人設立・維持コスト：登記、会計、税理士報酬などの運営コスト。
損益通算できない：法人の赤字を他の所得と通算できない（個人の青色申告のようには使えない）。

向いている人

課税所得が900万円超（実効税率が30%以上）で税負担が重い。
家族に所得分散したい。
節税意識が高く、税理士との連携が取れる人。

2. 【法人化（資産管理会社方式）】

個人が所有する不動産を法人が借り上げる、または個人から資産を移転して管理する方式。節税目的で設立されることが多い。共有名義を避け、管理の一元化が図れる。相続時に「不動産の共有による争い」が発生しにくい。

メリット

相続税評価を下げる：法人が不動産を保有すると、株価評価により時価より安く相続可能。
株式による資産移転：贈与税・相続税の負担を抑えつつ、事業承継しやすい。
法人化による節税：法人スキームを活用し、所得分散や経費計上が可能。
柔軟な財産管理：法人名義で一元管理できる。

デメリット・注意点

法人の意思決定が必要：個人と違い、自由に売買・処分できない。
株式の贈与・相続タイミングに注意：株価が高い時期に贈与すると贈与税が高くなる。

向いている人

不動産・金融資産で3億円以上の資産がある。
子や孫に資産をスムーズに引き継ぎたい。
相続税対策・事業承継を強く意識している。

3. 【管理会社方式（管理業務法人）】

個人が所有する不動産の管理業務だけを法人が受託し、報酬を得る方式。いわゆる「管理型」。

メリット

所得分散ができる：管理業務の報酬として法人に収益を移し、役員報酬として家族へ分配。
不動産の移転不要：個人のまま所有できるため、移転税負担がない。
法人として経費処理可能：事務所家賃、通信費などが経費化できる。

デメリット・注意点

管理業務の実体が必要：実態がないと否認される（名ばかり管理会社はNG）。
報酬設定に限度：相場に比べて高すぎる報酬設定は税務リスク。
二重経理・帳簿が煩雑：個人と法人で経理・税務が複雑になる。

向いている人

現時点で不動産を法人に移したくない。
比較的所得が高く、家族への所得分散で節税したい。
小規模でも節税意識があり、実務対応できる体制がある。

法人化が有利かどうかの判断：事例紹介

事例①：兄弟が複数いて、親が大規模賃貸を保有（資産10億円超）

相続時、現物不動産を共有で分けると揉めるリスク大
生前に不動産を法人に移し、株式で持分を分ける
株式評価（類似業種比準など）により、評価圧縮が可能
株主議決権・遺留分への配慮も事前に設計できる

→ 所有型法人化が有効 【注意】移転時の譲渡税コストに耐えられるかが判断基準

事例②：不動産は親名義、管理業務を子が法人で引き受けている

節税しつつ、法人で給与所得をつくり、子の生活を安定化
修繕・入退去管理も法人が担い、実務を法人に集約
所有権は親のままなので、相続対策とは直接関係しないが
→ 将来、法人に出資で不動産を移すプランも検討中

→ 管理型法人が現実的で有効 【注意】法人に報酬を適切に出すスキーム（税務署チェックあり）

事例③：法人所有だが、不動産評価が上がり、株価が高騰してしまった

土地価格の高騰で、含み益が株価評価に反映
評価圧縮のつもりが、かえって自社株評価が高くなり失敗
法人の「純資産＋利益×倍率」による評価ロジックが原因
対応策：定期的な役員報酬増額・退職金積立、持株分散など

→ 運用後も「評価モニタリング」が必須

既に法人化している場合【後継者問題】

法人化済み＝相続対策が終わっている…ではありません。
むしろ【後継者がいない／決まっていない】場合、法人化のメリットが裏目に出ることもあります。後継者の明確化と、早期の「経営移譲シナリオ」の検討（段階的に役職を移していくなど）が必要になります。

主な注意点

株式の承継　「誰が株を持つか＝誰が経営権を持つか」。後継者候補がいないと、社長の死亡＝機能停止になる危険
議決権の集中　株式が相続で分散すると「誰が意思決定するのか」が不明確になる。→株主間トラブル多発
代表権の空白　代表者死亡後、登記上の代表がいないと銀行口座や契約関係が凍結されることも
自社株評価　特に収益不動産を持つ会社は、自社株の評価が跳ね上がりやすく、相続税が想定以上になることも

「複数人で資産管理する」家族信託 vs 法人化の違い

自分が元気なうちは、不動産やお金の管理を自分で行えますが、将来的に認知症などで判断能力が低下した場合、財産管理が難しくなることが心配されます。こうした不安に備える手段の一つが「家族信託」です。家族信託とは、ある人（委託者）が、自分の財産を信頼できる家族など（受託者）に託し、その財産を特定の目的のもとに管理・運用・処分してもらう仕組みです。

家族信託と法人化（資産管理会社）は、いずれも家族が関与して財産を管理する仕組みですが、それぞれの役割や目的には大きな違いがあります。